投資基礎講座

キャピタルゲインとインカムゲインってなに

キャピタルゲインとインカムゲインってなに
会計士

初心者でも分かる!インカムゲインとキャピタルゲインの不動産投資の仕組みとは?

初心者でも分かる!インカムゲインとキャピタルゲインの不動産投資の仕組みとは?

銀行に10年以上お金を貯めておいても、低金利の現在ほぼ貯金は増えません。
そんななか、銀行にただ貯めるだけではなく、株式投資や不動産投資などをおこなって資産を増やそうと考える人が多くいます。
今回はそのなかでも、不動産投資の仕組みに関して初心者にも分かりやすく解説します。
また、インカムゲインとキャピタルゲインのそれぞれのメリットデメリットも解説するので、特徴を把握して自分にあった不動産投資をスタートさせてください。

不動産投資の仕組みとは?

不動産投資の仕組みとは?

不動産投資「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」とは

不動産投資で得る利益には2種類あります。
1つ目は、不動産を長期的に所有し、家賃収入での利益「インカムゲイン」です。
2つ目は、不動産を購入して、購入した金額より高い価格で売却することによって得る利益「キャピタルゲイン」です。
また、不動産投資と言っても、投資する対象が土地、戸建て、マンション、アパートなどさまざまな種類があります。

マンション投資での「区分投資」と「一棟投資」とは

マンション投資の場合には、「区分投資」と「一棟投資」の2種類があります。
「区分投資」の場合では、部屋を1部屋から購入して投資できます。
マンションでの投資を今から始めるという人には、区分投資から始めることをおすすめします。
区分投資は、不動産購入のための初期投資費用を抑えることができます。
また、1部屋ずつ購入するので地域を限定せずに分散して購入することもでき、分散投資によってリスクを減らすことが可能になります。
ですが、分散購入ではなく1部屋のみの投資となると、その1部屋に空きは出てしまうと他の部屋の収益で補うことができず、無収入の状態でローンだけを払い続けるリスクが出てきます。
また、1部屋のみなので投資によって回収できる利益もその分少なくなります。
「一棟投資」の場合では、アパートやマンションを丸ごと1棟購入して投資する方法です。
丸ごと1棟なので投資するための初期費用が高額になりますが、賃貸に出している部屋が多い分、回収できる利益も多くなります。
リスクとして、分散投資ができないので、購入するマンションの立地や価格、条件などが悪いと空き部屋が一気に増え、収益を確保できない可能性があります。
一棟投資は、動かす金額が大きいため、不動産投資に慣れて知識も身についた人に適しています。

インカムゲインで不動産投資の収益を得る仕組みとは?

インカムゲインで不動産投資の収益を得る仕組みとは?

インカムゲインの仕組みとは

インカムゲインとは、マンションやアパートなどの不動産を所有し、賃貸に出すことで得た利益のことです。
家賃収入がローンの支払いより上回れば、その部分が利益になります。
また、ローンの支払いが終われば、家賃収入がそのまま自分の収益になります。
しかし、維持管理費や固定資産税、都市計画税などの費用は所有している限り支払い続ける費用になります。

インカムゲインのメリットとは

インカムゲインのメリットは、長期的に安定的に収益を得られることです。
短期間で大きく利益を得ることはできませんが、長期的な計画で運用すれば、リスクを最大限に減らしながらも収益を確保することができます。
また、毎月に得られる家賃収入以外にも共益費や更新料、謝礼金なども収入源として確保することができます。
毎月安定的に不動産投資による収益が得られるため、収入源を分散できリスクを減らせます。
会社に勤めて得られている給料が減少したり、失業したりしても無収入にいきなりなることはありません。
給料以外でも収入が得られることで、生活の基盤がより強固になります。

インカムゲインのデメリットとは

デメリットは、所有しているマンションやアパートの空き部屋が出た場合、収益が確保できなくなることです。
家賃収入によって、ローンの返済をしているのに、空き部屋が多くなると、無収入なのにローンだけを返済し続けることになります。
ローン以外にもランニングコストはかかってきますので、長期間空き部屋になってしまうとそれらの費用を支払い続けることができなくなります。
そのため、長期的に資産運用する予定で購入した不動産を売却せざるおえない状況になることもあります。
マンションなどの不動産を所有して何も考えずに賃貸に出しているだけでは、家賃収入を安定的に得られないリスクが高まります。
空き部屋が出ないように、定期的に部屋の管理や対策をする必要があります。
また、デメリットとして長期的に所有していないと利益が得にくいということがあげられます。
購入する不動産にもよりますが、初期投資費用を回収するのに、早くても10年~15年程度の期間がかかります。
そのため、長期的に資産計画を立てて、地価が下がった場合のリスクなども考慮して検討する必要があります。
空き部屋がなくても、地価が下がり家賃を下げなくてはいけない状況になる可能性もあります。
市場価格を確認し、将来的に人口減少の可能性が少ない、地価が下がりにくいエリアを探すことが大切です。

キャピタルゲインで不動産投資の収益を得る仕組みとは?

キャピタルゲインで不動産投資の収益を得る仕組みとは?

キャピタルゲインの仕組みとは

キャピタルゲインは、購入した不動産の金額より、高い価格で売却することで得た利益のことです。
購入金額と売却金額の差額がそのまま利益になります。
キャピタルゲインのメリットとは
キャピタルゲインのメリットは、短期間で大きな利益を得られる可能性があることです。
また、購入する不動産の金額が高ければ高いほど、売却したときの利益も大きくなりやすくなります。
また、インカムゲインのように、維持管理費などのランニングコストを考える必要はなく、単純で分かりやすく利益を計算できます。
4,000万円で不動産を購入して、5,500万円で売却できたら、1,500万円の利益になるという仕組みです。
分かりやすいのでいつの間にか赤字になっていたという心配もなく、購入金額と売却金額だけを考え利益を出します。

キャピタルゲインのデメリットとは

デメリットは、収益を確保できないことだけではなく、大きな損失をする可能性があることです。
購入した金額より安い金額で売却しなくてはいけない場合、大きな損失になります。
想定外の震災や社会的情勢による地価の大幅下落などにより、当初予定していた売却金額より大幅に低い価格での売却になることもあります。
4,000万円で購入して3,500万円で売却したら、単純に500万円の損失になります。
この500万円の損失のことを「キャピタルロス」と呼ばれています。
不動産投資により利益を得ようとした結果、ローン残債だけが残こるデメリットがあります。
キャピタルロスを出さないためにも、将来的に地価が上がる可能性がある不動産を購入する必要があり、事前の市場調査が重要になってきます。
また、デメリットとして利益を大幅に得られた場合、その分支払う税金も多額になることです。
少しずつ利益を得られるインカムゲインとは違い、1度に大きな金額が動きますので、支払う税金も事前に確認する必要があります。
売却して得た利益の金額や売却の内容によって、税金が40%ほどかかる場合もあり無視できない高額な税金になります。

不動産投資で利益を得るための仕組みとは何かということを解説しました。
不動産投資の利益には、長期的で安定的な家賃収入で得た「インカムゲイン」と売却によって得た「キャピタルゲイン」の2種類あります。
インカムゲインでは、ランニングコストを考え、数十年単位で資産運用することで、初期投資費用を回収し、安定的な利益を得られるようになります。
キャピタルゲインでは、短期的に大きな利益を得られる可能性がありますが、大きな損失を出すリスクもあります。
それぞれメリットデメリットがありますが、どちらにも共通していることは、購入する前の市場調査になります。
市場調査を入念におこない、今回の記事を参考に自分にあった不動産投資を始めてみてください。

(図解)簡単に理解できる「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」~投資のリターン~
【難易度★★☆☆☆】

会計士

「インカムゲイン」「キャピタルゲインは」いずれも投資から得られるリターン(利益)のことです。 「インカムゲイン」は、資産から生み出される果実を継続的に受け取る収入のこと をいいます。一方、 「キャピタルゲイン」は、資産を売却することによって得られる収入のこと をいいます。

インカムゲイン、キャピタルゲイン

会計士

なお、FXやゴールド(金)への投資は、値上がり益のみを目的とした投資のため、「インカムゲイン」はなく、「キャピタルゲイン」のみとなります。

インカムゲイン、キャピタルゲイン

相談者

会計士

「インカムゲイン」のイメージ

「インカムゲイン」は、購入した木(元本)から毎年生み出されるリンゴ(果実) のように、 基本的には毎年安定して成果を得られる という特徴があります。1つの木からできるリンゴの金額はそこまで大きくないかもしれないですが、 長期間にわたり安定的に収入が入ってきます 。なお、購入した木が良くなかったため、あまり果実ができなかったということもあり得ますし、年によっては果実があまり実らなかったりということもあり得ます。

そのため、 果実が実りそうな木(安定的に利益を出せる会社)を購入することが重要 で、良い木を見つけることができれば安定した「インカムゲイン」を得ることができます。また、果樹園を自ら運営する(会社を自ら運営する)ことは基本的にはなく、運営自体は誰かにお願いし、果実のみをもらう( 経営は経営者にお任せし、利益を配当としてもらう )ケースが多いです(いわゆる「不労所得」と言われる所以です)。

インカムゲイン

「キャピタルゲイン」のイメージ

「キャピタルゲイン」は購入した木を「売却」するときに発生する損益のこと で、 大きく成長することでもうけの金額が大きくなる可能性があるといった特徴があります キャピタルゲインとインカムゲインってなに 。購入した時点ではどの程度果実ができるかわからない木(元本)を購入し、将来の結果によって木(元本)の値段が大きく上がれば儲けになるという仕組みです。

木の値段は長期的にしか変動がないですが、「株」「FX」等は短期間で価格が変動するため、いわゆる デイトレーダーと呼ばれるような人たちは、この「キャピタルゲイン」を狙って投資を行っています

以前の記事で「株はギャンブルか?」という話をしましたが、インカムゲインを目的とした株の購入は、会社の所有者として果実を得ることができる「投資」であるのに対し、 キャピタルゲイン(特に短期間での)を目的とした株の購入は、ギャンブル性のある「投機」の性質が強くなる イメージ持つとより理解が深まるかと思います。

キャピタルゲイン

相談者

「インカムゲイン」の取引例(株式の配当)

会計士

  • 配当利回りの高い企業の例(ENEOS、ソフトバンク)

業績による減配や無配のリスクはありますが、 基本的には毎年安定的にもらえるという点がポイント で、例えば、これら2銘柄を10年間保有していると配当だけで約10万円もらえることになります。

  • 税金が引かれて実際の手取り額はもう少し少なくなる点はご留意ください(なお、NISAという制度を利用している場合は非課税となります)
  • 例示の株価、配当は直近の株価や配当実績を参考に記載していますが、あくまで「例示」としてご理解ください

「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の関係

会計士

配当を高くすることで株主としては「インカムゲインが」大きくなるという恩恵を受けることができますが、 その分、会社からお金が出ていくことになるため、事業に使える金額が小さくなります 。一方、 配当をせずに会社の内部にお金をためておく(「内部留保」といいます)ことで、事業の拡大にどんどんお金を回すことができるので、会社としての大きな成長が見込めます

そのため、高配当の会社は、低配当の会社に比べると事業の成長スピードがやや鈍化するため、「キャピタルゲイン(値上がり益)」が大きくなりづらく、一方、 アメリカのamazon社のように無配(配当金をゼロにすること)として、事業の拡大にお金を振り向ける会社は、「キャピタルゲイン(値上がり益)」が大きくなりやすいという関係にあります (「トレードオフの関係」といいます)。

インカムゲイン、キャピタルゲイン

相談者

起業家(株主)はどこからリターンを得るのか?キャピタルゲインや株式上場(IPO)、M&Aによる売却などを解説

キャピタルゲインとは
キャピタルゲインとは、株式を売却した際に得られる売買差益のことです。
起業家やベンチャー企業に投資する投資家で、インカムゲインによるリターンを期待している人は、ほとんどいないでしょう。ベンチャー企業の配当は額は、投資家や起業家が負っているリスクに対して、小さすぎるということが多いからです。そうすると、ベンチャー企業の株式保有者(起業家や投資家)がリターンを得る手段は、キャピタルゲインということになります。キャピタルゲインは、保有している株式を売却した際に発生します。なぜ発生するかというと、例えば、会社の株式を100%保有している(借入や外部資本なし)として、資本金として100万円を出資し、3年後に、行っている事業の価値(借入無しのため=時価総額)が1000万円になっていると、売却時に、9900万円のキャピタルゲインを得られる、といったような仕組みです。
この、保有株式を売却することを、「エグジット」と呼びます。

キャピタルゲインの獲得方法「IPO(株式上場)とM&Aエグジット」

IPO(上場)とは
IPO(株式上場)とは、マザーズや東京証券取引所のような証券市場に、株式を公開することを言います。

M&Aで会社を売却する
一昔前までの日本では、M&Aというと、身売りや乗っ取りといったネガティブなイメージを持つ人も少なくなかったかもしれません。ただ、今はもうM&Aは、大企業においては非常に重要な成長戦略の1つとなっていますし、起業家や投資家にとっても、メジャーなエグジット手段です。
本当に売ることができるのか、そのような不安を抱える起業家の方は少なくないと思います。ですが、起業家の方が、しっかり時間をかけて作ってきた会社・事業は、衰退したり、大赤字を垂れ流しているというような状況でない限りは、市場でもそれなりの価値のあるものになるでしょう。誰が欲しいと思うのか、誰に買われるのか、それは、1つは「時間を買いたい企業」です。例えば、あなたが3年間かけて作ってきた組織や事業の周りで、同じ領域に新たに参入したい上場企業が出てきたとしましょう。ベンチャーは、上場企業などに比べて、スピーディな事業開発や適応力をもっているといえるでしょう。上場起業が、新しく、あなたの会社と同じ事業や組織を作ろうとすると、ここから5年や10年という時間軸を要する喪になる可能性があります。そういった場合、社内で新しく事業を開発していくより、あなたの会社を買収した方が早いのです。これが「時間を買う」という目的によりM&Aです。他にも、市場での支配力を強めるため、競合している企業から買収されるケースや、事業のシナジ-を見込んだ、周辺領域の事業を営む他社から買収されるケースなども想定できます。

IPOによるエグジットのメリット・デメリットとは

IPOのメリット
IPOのメリットは、株主にとってのメリット、企業へのメリットなのか、という点を分けて考えたほうが良いでしょう。
まず、企業へのメリットとしては、資金調達手段が多様化し、また、資金調達力も増大します。

IPOのデメリット
IPOには、それなりの準備やリソース、そして費用が必要となります。

M&Aによるエグジットのメリット・デメリットとは

M&Aのメリット
M&Aによるイグジットのメリットは、まず、IPOと比較して、成功する可能性が高い点です。
M&Aによるイグジットには、IPOで必要なような複雑な準備やコストは伴わず、FAや仲介会社を介して買い手候補企業を見つけ、買い手の交渉がまとまれば、それで終わりというシンプルなプロセスです。また、このM&Aによるイグジットのプロセスは、早ければで2~3カ月程度で完結することもあります。2~3年以上の準備期間が必要なIPOと比較しても、スピーディに進められるというのもメリットでしょう。
また、この際、上で述べたように、売却先となる買い手企業には、「時間を買う」「事業シナジーを創出する」というようなM&Aの目的がありました。そういった目的の下では、必ずしも、業績が好調で、大きく成長している企業、のみが買収対象であるわけではありません。そういった意味で、どんな会社にも売却できる可能性は大いにあるのです。

M&Aのデメリット
エグジット後(株式を100%売却後)、マネジメントから降りるケースや、継続してマネジメントに携わるケースがあります。後者の場合、既に株式はすべて譲渡しているので、経営に関する権限は小さくなります。基本的には、買い手の指示や計画に完全にしたがって経営していくことになります。

キャピタルゲインの意味と最大化するために知っておくべき有利な制度をFPが解説

キャピタルゲインの意味と最大化するために知っておくべき有利な制度をFPが解説

<売却時にかかる諸費用の例>

式(上場株式)の例

株式の値上がり益に対する税金は20.315%となります。
また、株式の手数料は証券会社によって異なります。

値上がり益50万円ー税金10万1575円=39万8425円

実際に 手元に残る利益は39万8425円 となります。

値上がり益を最大化するには、税金について考えておくことが重要!

株式や投資信託への課税なら、金額の上限はありますが、避ける方法があります。それが NISAiDeCo 等の投資に関する 税制優遇制度 です。

「NISA」を使えば、株式や投資信託のキャピタルゲインを非課税にできる

NISA(=少額投資非課税制度)、つみたてNISA、ジュニアNISA、iDeCo(個人型確定拠出年金)・・・ここ数年で、次々に新しい制度がスタートしていますので、言葉だけは耳にすることも多いと思います。
これらはすべて、一定金額までの投資に対して、 運用益や配当金を非課税にできる制度 です。

先ほど見たように、税率は決して低くありませんので、この分を丸々獲得して再投資するのであれば、その累積の効果はかなり大きくなります。
現時点では有期の制度であるこれらを上手に活用するには、なるべく枠を使い切って投資し、長期間保有することをお勧めします。

不動産経営の基本と分析手法 第1回 「インカムゲインとキャピタルゲイン」

不動産投資から得られる利益は2つあります。オフィスビルやマンション・アパートまたは土地などの不動産を個人や法人に貸して得る賃貸料と、その不動産を個人や法人に売って処分したときに得られる売却益です。前者をインカムゲイン(Income gain)、後者はキャピタルゲイン(Capital キャピタルゲインとインカムゲインってなに gain)といいます。Gainは「利益」、Incomeは「所得」「収入」、Capitalは「資本」「資金」などの意味があります。

不動産の賃貸は毎月決まった額の賃貸料が入ってくるので、定期的な収入が期待できます。株式投資でいえば配当に相当します。株式投資では保有する株式を発行した企業の業績に応じて1株当たりの配当金額が決まり、年に1、2回は保有株式数に応じて配当金が支払われます。一方、不動産賃貸経営は賃貸収入という「インカムゲイン」が確実に手元に入ってきます。不動産という「投資元本」はそのまま保有し、そこから得られる定期収入を確保する投資行動といえるでしょう。

不動産の賃貸経営は通常20年、30年と長期間続けることができ、子や孫の世代に代替わりしても継承できる事業ですから、有効な相続税対策になります。

自分でコントロールできる不動産投資

やがて安定するインカムゲイン

三井住友トラスト基礎研究所のレポート「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」(2013年)によると、新築マンション(シングル:18㎡~30㎡)の数値では新築後2年間は賃料が上昇し、10年後に11%ダウン、築20年では17%下落しています。大雑把にいえば10年で1割、20年で2割の下落になります。しかし20年後以降になると賃料は安定し、家賃の下落はほとんどなくなってしまいます。

家賃の下落は、経年劣化と築年数が経過する間に新築物件が増えて競争が生まれることに大きな理由があります。しかし外装や部屋のリフォームをすることによって賃貸物件が生まれ変わり、新築時に近い価値を取り戻すことも可能です。近年はそれまでの物件から全く新しい住居に代わる「リノベーション」という新たな動きも注目されているので、築年数が家賃下落に繋がるリスクはますます減少していくのではないでしょうか。

安値売却でも損ではないキャピタルゲイン

それは売却するまでの長期間に賃貸収入を得ているからです。賃貸物件を保有している間に賃貸収入が入ってきますし、購入した際に銀行から借り入れをしたーンの残債は減っていきます。つまり売却価格がローンの残債(価格)とローンの頭金を足した額よりも高ければ、損をしたことにはなりません。

不動産価格は下がっても、賃料が急激に下落すことはありません。なぜなら賃貸しているのは生身の人間であり、日常生活の拠点だからです。突然、生活拠点をなくすことは考えれないのです。また、不動産の売却は相場の変動リスクはありますが、現物資産ですから株式のように価値がゼロになることがありません。

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