オプション投資戦略

個人投資家必見

個人投資家必見

・「あのお店が評判良いよ」「今、これが流行っているよ」など、自宅に遊びに来た友人や、子どもが学校で仕入れる日常の会話をもとに購入する株を決める。

不動産投資家必見!借地借家法について徹底解説

借地借家法

借家法という名前の法律が制定されたのは今から約100年前の大正10年であり、これも現行の法律と同様に立場が弱い賃借人を守るための法律でした。
明治維新以降、日本の近代化が進むと人口がどんどんと都市部に流入しました。
これを受けて都市部の地主は積極的に土地を貸すようになり、賃借人が増えていきます。
しかしこの当時は、賃借人を保護するための法律はまだ存在しておらず、そのため地主が賃借人に対して強い立場に立ちました。

また、地主同士の土地の売買や、地主の世代交代などで土地の所有権が移転した場合、もし新たな所有者が賃借人の立ち退きを求めれば賃借人はそれに応じなければなりませんでした。
そのため土地の取引に伴って頻繁に建物が取り壊され、まるで地震のように建物がどんどん壊れていく様子から「地震売買」とも呼ばれ、社会問題となりました。
そこで、明治42年に「建物保護ニ関スル法律」、さらに大正10年には現在の借地借家法のもととなる借地法および借家法が制定されました。こうして、土地賃借人の保護にむけた動きが徐々に生まれ始めたのです。

昭和16年改正

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定期借地制度、定期借家制度の創設

第二次世界大戦が終結し、日本の復興も進むなか、「正当な理由がない限り契約を更新し続けなければならない」という借地法・借家法の正当事由制度は残されたままでした。
あまりにも貸す側が不利な状況が続くなか、一度他人に土地や家を貸してしまえば二度と戻ってこなくなる、という認識が地主の間で広がったため、地主も徐々に土地を貸し渋るようになり、有効活用されない土地が増えていきました。

バブル崩壊による不況

そうして1992年に借地法・借家法およびその他の法律が一つの新しい「借地借家法」に統一され、定期借地制度および定期借家制度が創設されました。
定期借地制度および定期借家制度では、契約の際に具体的な契約期間を定めれば、正当な理由等を必要とせずに契約期間満了時に契約が更新されず終了します。

現在の借地借家制度が不動産投資に与える影響は?

借地や借家に関して、長きにわたって紆余曲折があったことは見て取れるかと思いますが、新しい借地借家法が制定されたことによって以前よりは物件を貸しやすい状況になっています。
しかし、物件を元手として賃貸を行う場合は、定期借家制度を使うということはあまりありません。
なぜなら不動産投資において一番避けたいのは空室であるので、一度契約を結ぶことができた入居者に対し、契約期間を限定することでわざわざ自分から手放しにする必要はないからです。 個人投資家必見
投資の観点からはむしろ、入居し続けてもらえることはとてもありがたいことです。

そもそも、個人が行う不動産投資の場合、投資の対象となるのはアパートやマンションの数室程度というのがほとんどで、高層マンション一棟や一戸建ての賃貸を行うケースは多くありません。
そのようなアパートやマンションを借りる層は、多くの場合学生、一人暮らし、または若い世代の家族といった入居者であり、何十年にもわたってその部屋に住み続けるということは考えにくいでしょう。
とはいえ、期限を設けずに契約してしまえば正当な理由なしには契約解除ができなくなりますので、賃貸契約の際には貸す側としてこの点に注意する必要があります。

したがって一般的にいえば、これから長期にわたって不動産投資・不動産賃貸を続けていきたいという方にとって、定期借家制度を利用する場面はあまりありません。 個人投資家必見
しかし一方で、例えば不動産投資をある期限までしかやらないと決めていて、それまでに物件を売却したいと考えている場合には事情が異なります。
入居者を全員退去させた状態にしておくことで売りやすくしたいと考えているのであれば、定期借家制度を上手に利用し、契約期限を迎えた際に確実に退去してもらうことが可能になります。

このような賃貸借契約は「定期建物賃貸借契約」と呼ばれ、借地借家法の定めに従って締結されます。ただし、1992年の借地借家法制定以前からの契約の場合、その契約は旧来の法律に則ったものであるため、定期借家制度が利用できません。留意しておきましょう。

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借地権付物件とは?

借地権付物件のメリット

借地権付物件のメリットとして挙げられるのは、まず初期費用が安く抑えられるということです。
通常の物件購入では、物件そのものはもちろん、その物件が建っている土地も一緒に購入することになります。一方で借地権付物件は、土地は購入せずその上に建っている物件そのものだけを買うことになるので、土地の分の費用はかかりません。
また、物件が建っている土地は所有していないので、土地にかかる税金は支払わなくて済みます。

借地権付物件のデメリット

・借地権付物件に対する融資を行っていない
多くの金融機関では借地権付物件に対する融資を行っていません。
購入にあたって融資を受けることが難しいという点も、一つのデメリットです。確かに借地権付物件は相対的に安いとはいえますが、しかし簡単に手に入れられるような金額ではないこともまた事実です。ある程度資産に余裕がなければ、融資を受けることも、借地権付物件に投資することも厳しいでしょう。

・売却等の際に地主の承諾が必要
さらに、借地権の種類や物件の登記内容によっては、借地権付物件に対して何か手を加えたり売却したりする場合に、必ず地主の承諾が必要となります。
自分の思い通りの物件管理がしにくければ、不動産賃貸投資の楽しみが一つ減ってしまうことになります。
借地権付物件に投資しようと考えている場合は、この観点からも一度よく考えてみましょう。

借地借家法は、賃借を伴う不動産投資において最も重要な法律の一つであるといっても過言ではありません。
物件の賃貸契約にあたって様々な制約が設けられているので、それらの内容をしっかりと把握しておかなければ、契約更新の際のトラブルにつながってしまいます。
不動産投資を始める場合は、借地借家法についてひととおり勉強しておくのがよいでしょう。

5、6銘柄から始めるのがおすすめ! 2000万円貯めた主婦投資家が伝授する<株式投資テクニック>:ソクラテスのため息

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今、投資の世界は大きく変わり、その人口も年々増加傾向にある。2011~2018年度までの間で、のべ人数は約1000万人も増えているのだ(参考:東京証券取引所「株式分布状況調査」)。

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そこで今回、主婦投資家・Hanaさんが10年間で2000万円貯めた方法を、架空の2家族を例にして紹介。株式投資で「お金が増える家族」と「お金が増えない家族」の行動を徹底比較し、さまざまなシチュエーションでどう対応すればHanaさんのようにお金が増える家族になれるのか. 検証する。※Hanaさんの経験に基づく個人の見解です。

<お金が増えない家族>

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家族構成:妻(おかずクラブ・オカリナ)
夫(アルコ&ピース・平子祐希)
息子の3人家族
預貯金:100万円
・預貯金が少ないため、老後の暮らしを考えて株式投資を始めることに。

<お金が増える家族>

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家族構成:妻(やしろ優)
夫(ザブングル・加藤歩)
子ども
月収:共働きで平均50万円
世帯年収:約600万円
・結婚22年目で、世帯年収は一般家庭と変わらない(※モデルはHanaさん一家)。

【株の買い方の違い】
初心者が最初に株を買う時は、どのように買えば良いのか。

<お金が増えない家族の場合>

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・夫婦で「どれがいいのだろう」「たくさんあって迷う」と悩み、「複数買うと儲けも減るし、一点集中で買うべき」と購入する株を1つの銘柄に絞った。

<お金が増える家族の場合>

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・「どれがいいか」と悩んだ結果、妻が5つの銘柄まで絞り「株はギャンブルではないのだから、少しずつ分けて買おう」と購入する株を分散させることにした。

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だが、初心者にとっては保有している銘柄の管理や株価を追うのは容易ではないため「最初は5、6銘柄を購入するのが良いのではないか」とのこと。

【良い株の見つけ方】
それでは、購入する株の情報はどのように手に入れるのか。

<お金が増えない家族の場合>

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・テレビや雑誌でよく見かける売れ筋商品などの情報から、購入する株を決める。

<お金が増える家族の場合>

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・「あのお店が評判良いよ」「今、これが流行っているよ」など、自宅に遊びに来た友人や、子どもが学校で仕入れる日常の会話をもとに購入する株を決める。

【株が下がってしまった時の対処法】
もしも購入した株の価格が下がったら、どのように対応すれば良いのだろうか。

<お金が増えない家族の場合>

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・「こういう時は損切り!」と、株価が下がったらすぐに購入した株を売ってしまう。

<お金が増える家族の場合>

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・「買ってすぐの株価なんて気にしなくていい」と、購入した株の価格が下がっても放置しておく。

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これが10年間で2000万円を貯めた主婦投資家・Hanaさんの株式投資テクニックだ。「これから株を始めてみようか」と考えている方は、ぜひ参考にしてみては?

そして今晩10時放送! 「ソクラテスのため息~滝沢カレンのわかるまで教えてください~」は、ゲストにサンシャイン池崎を迎え、『手取り30万円で年間100万円貯められる方法教えますSP』をお届け。

・あるルールを決めて貯金するだけで貯まる
・誰でも簡単にできる節税!
・年間で驚愕の差がつく買い物の仕方

個人投資家の証券投資に関する意識調査について

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