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レバレッジ効果

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高いレバレッジ効果

マンション経営は、全額を自己資金で購入するよりも、少額資金でローンを組んで
利益を出していくことにより、高いレバレッジ効果を得ることが可能です。
仮に住宅ローンの金利を3%、マンション経営の利回りを5%とし、2,000万円の物件を
全額自己資金で購入した場合と、200万円の頭金で住宅ローンを組んだ場合で
比較してみると、実質投資利回りに圧倒的な差が出ます。
つまり、金融機関からより多くの融資を受けてマンションを購入することで、
より高い投資利回りを実現することが、可能となります。
そして、マンション経営は他の金融商品と比べても、自己資金がすくなくても資産形成を
始められる有効な手段なのです。

レバレッジ効果
自己資金で購入した場合 ローンを組んだ場合
投資額(物件価格) 2,000万円 2,000万円
自己資金 2,000万円 200万円
住宅ローン 0円 1,800万円
投資収益 100万円 100万円
支払い金利 0円 54万円
手取り収益 100万円 46万円
投資利回り(収益/自己資金) 5% 23%

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【基礎から解説】今さら聞けない不動産投資の利回りを基礎からやさしく解説

【基礎から解説】今さら聞けない不動産投資の利回りを基礎からやさしく解説

例えば、年間で100万円の収益を稼ぐ物件Aと物件Bを考えます。物件Aは、郊外の片田舎にあり、築30年を超えるアパートです。それに対し、物件Bは都心部にある新築の区分ワンルームマンションだとします。
物件Aは、周辺環境は過疎化が進んでおり、空室率が6割を超える物件で、毎年のように修繕費も多く発生するような物件です。入居者を募集してもなかなか決まらず、今の入居者が退去してしまえば、次の入居者が埋まるかどうか、怪しい物件というような物件だとします。
一方で物件Bは、若者に人気の街の中にあり、賃貸需要はとても高く、新築なので修繕費はほとんどかかりません。仮に退去が発生しても、次の入居者はすぐに埋まるような物件です。

物件Aの方が、物件Bよりも空室リスクや賃料下落リスク、修繕リスク等のリスクが明らかに高いです。このような物件Aと物件Bがあった場合、同じ年間100万円を稼ぐ物件だとしても、物件Aよりも物件Bの方が買いたいと思う購入希望者が多くなります。
物件Aは、あまり人気がなく、1,000万円でしか売り出せないとなると、その利回りは10%となります。それに対し、物件Bは、購入希望者が殺到し、2,000万円で売られている物件となると、利回りは5%になります。
結果的に、物件Aの方が価格は安くなるので、利回りも高くなります。物件Aの利回りは10%で、物件Bの利回りは5%ですが、これは物件Aの方がリスクは高いということを意味しています。
購入する側からみると、物件Aは1,000万円で価格は安いですが入居者に人気がなく、物件Bは2,000万円ではありますが、物件Aより人気が高いためリスクが小さいわけです。
つまり、利回りはリターンの指標であると同時に、リスクの指標でもあるということになります。利回りの高い物件はハイリスクハイリターンであり、利回りの低い物件はローリスクローリターンということです。

高利回りの物件だからと言って、投資を行うのは、危険な判断であるということを理解しておきましょう。

1-3. 適正価格の判断指標

適正価格の判断指標

利回りは適正価格の判断指標にもなり得ます。
利回りが1年間の収益を投資額で割った数値であることから、逆に 適正利回りを知っていると逆算して適正価格が分かるようになります。
実際に、機関投資家と呼ばれるプロの不動産投資家は、利回りを適正価格の判断指標として使っています。

プロの不動産投資家は、ある程度の利回り感を持っているため、利回りを見ただけで「この物件は高過ぎる、安過ぎる」という判断ができます。
利回り感というのは、「この物件なら何%くらいが妥当だろう」といったセンスです。例えば、都内の一棟マンションなら4%くらいが妥当だろう、郊外の築古アパートなら10%くらいが妥当だろうという、ぼんやりとした感覚です。
このような利回り感を持っている人であれば、利回りが3%の都内の一棟マンションの物件を見た場合、「この物件価格は高過ぎるから投資すべきではない」と判断することができます。

1-4.分母が何を指すかに注意する

利回りは1年間の収益を投資額で割った数値になりますが、この分母である投資額には土地価格を含むというのが基本です。

たまに、複数の土地を持つ地主さんの中には都市部で土地活用をした方が利回りは高くなると理解している人がいます。
元々、土地を持っている人であれば、このような理解も間違いではありません。

建物価格は全国どこでも同じです。また賃料は都市部の方が高くなります。よって、持っている土地の中で都市部の土地を活用した方が利回りは高くなります。
但し、一般的に投資家の間で話題となる利回りは、分母に土地価格を含むため、都市部で土地活用した方が利回りは低くなります。
リターンやリスクは、結局のところ、土地価格を反映したものになります。

2. 利回りの種類

2-1.表面利回り

表面利回りとは、1年間の賃料収入を投資額で割った数値になります。別名、「粗利回り」と表現されることもあります。

ただ、数値としては一番高くなり、見栄えが良いためチラシには良く登場します。
しかしながら、表面利回りは実態がよく分からないため、投資の判断指標として用いるのは不適切です。
表面利回りは、あくまでも参考程度に留めるようにして下さい。

2-2.レバレッジ効果 NOI利回り

NOI利回りとは、1年間のNOIを投資額で割った数値になります。
NOIとはNet Operating Incomeの頭文字をとった略称であり、「実質的な運用益」ということになります。

不動産投資家が投資の判断指標として用いる利回りは、このNOI利回りであるため、 NOI利回りが一番大切な利回り レバレッジ効果 となります。

2-3.キャッシュフロー利回り

キャッシュフロー利回りとは、1年間のキャッシュフローを投資額で割った数値になります。借入金の返済も含めた実質的なキャッシュフローに対する利回りを表します。

3.不動産投資家調査による利回りの目安

不動産投資を行う上では利回り感を養うことが重要です。そこでこの章では利回りの目安についてご紹介します。

3-1.賃貸住宅の期待利回り

利回りの目安を知る上で、一番参考となるのは、一般財団法人日本不動産研究所が示す不動産投資家調査です。

不動産投資家調査は、半年に一度、機関投資家に期待利回りの調査を行い、その結果を公表しています。
期待利回りは「各投資家が期待する採算性に基づく利回り」です。これくらいの利回りがあったら良いなと期待している利回りになります。

【表 地域別 ワンルームマンションの期待利回り一覧】
地区 ワンルーム期待利回り
札幌 5.3%
仙台 5.3%
東京(城南地区) 4.0%
横浜 4.5%
名古屋 4.8%
京都 5.0%
大阪 4.6%
神戸 5.0%
広島 5.5%
福岡 5.0%

レバレッジ効果 レバレッジ効果
交通アクセス 最寄り駅から徒歩10分以内
築年数 5年未満
平均専用面積25~30m 2
総戸数 50戸程度

3-2.投資家利回りの利用の仕方

投資家利回りの利用の仕方

例えば東京で一棟ワンルームマンションの物件を検討しようとしたときに、3.5%の利回りの物件があったとしたら、その物件は他の投資家も「高い」と感じていることが分かるようになります。
投資家の期待利回りを知ることで、プロの投資家と同じ感覚で物件が高いか安いかを見極めることができます。
投資家調査の結果を利用して、まずは利回り感を養い、高い物件を購入しないように判断の指針に役立てるようにして下さい。

倍力機構とは/てこ機構(倍力機構の基礎)

てこ


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てこの構成要素

1. 支点(The レバレッジ効果 fulcrum) : てこを支える 2. 力点(The post of effort) : 外部の力がてこに加わる点 3. 作用点(The point of load) : 力が作用する点

てこのメカニズム

てこの原理で最も重要なのは、
力点でのモーメント(力点に加える力 × 支点から力点までの距離)と レバレッジ効果
作用点でのモーメント(作用点で得られる力 × 支点から作用点までの距離)が同じである
ということです。
つまり、力のモーメントが釣り合っているということになります。
よって、作用点と支点の間を短くすることで、力点に加えた力よりも大きな力を作用点に与えることができます。
てこを使った倍力道具は、つめきり・くぎ抜き・蛇口の取っ手などがあり、日常生活でも広く使われています。

図1 シーソー型倍力メカニズム

図1 シーソー型倍力メカニズム

ミニコラム 経済での倍力効果: レバレッジ

芦屋町の位置

  1. 自己資本100円の場合の自己資本利益率(20円/100円)*100 = 20%
  2. 自己資本50円 + 年間10%の利子で借りた他人資本50円 = (20円/50円)*100 = 40%, 利払い5円を考慮すると、15円/50円 = 30%

このように、他人資本を用いることで、同額の自己資本でもより高い利益率が得られる効果を、レバレッジ効果と呼びます。
借入金などの金利費用よりも高い収益が期待されるときは、レバレッジ効果を利用して、利益率を上げることができるでしょう。
しかし、レバレッジ効果は変動性を高めているため、損失が発生した場合の損失の割合も大きくなるということも充分認識しなければなりません。
最近は、不況の影響で、自己資本のうち投資する割合を低くすることで、自己資本に対する利益変動性を低下させ、安全性を高める逆レバレッジ効果も広く使われています。

お客様事例

―事業内容とビジョンについてお聞かせください。
機電分野に特化した総合商社として創立以来、100カ国以上で電力・社会インフラや自動車関連事業に携わってまいりましたが、将来はこれらが一つの大きな産業に発展すると考え、 社名を一新しました。「次世代のモビリティシステムと社会インフラ構築を通じ、豊かな地球の未来に貢献するプロフェッショナル集団」という新たな全社ビジョンのもと、各営業本部が組織の壁を越えて有機的に交わることにより、シナジー効果を発揮しながら、企業・社員が一丸となって、共にさらなる成長を目指したいと考えています。

―新たな成長の施策として、「日経電子版Pro」を導入されました。その理由と経緯は?
当社ではビジョン実現に向けた理想の人材像として、今年1月に「SCPM VALUES」を策定しました。これはマインドセットとスキルセットに大別される8項目(上図参照)から成る行動指針で、その基礎力を鍛えるのに、「日経電子版Pro」は最適だと判断しました。特に、語学力にとどまらない「国際力(グローバル・リテラシー)」と、習得した情報をもとに徹底的に考え抜く「思考力」を高めることが目的です。
ここでいう「国際力」とは、国際情勢に対する知識や感度を高度に有することを指しています。もちろん、その前提として語学力も不可欠ですが、意思疎通に限ればAIの自動通訳でも十分こと足ります。むしろ急速なAIの進化に対抗するには、人にしか持てない「グローバルリテラシー」や「思考力」を鍛え上げることが急務です。「SCPM VALUES」は、そのための新しい行動基準となるものです。
「SCPM VALUES」は当社の人事の評価項目でもあり、「国際力」や「思考力」を公平に測定する指標の一つとして、「日経TEST」※の受験も検討しています。その点も考慮し、全社員を対象とした導入を決めました。
※日経TEST:日本経済新聞社が実施する、経済リテラシーを測る試験。評価指標として採用する企業も増えている。

―313人の社員全員が法人契約で利用。それに対する反応は?
ある意味でのベースアップということで、喜んでもらえているようです。社員の中には、日経を毎日読んでいた者もいれば、無料版で概要だけチェックしていた人、なかには就活以来遠ざかっていたという人もいます。まずはこの情報格差をなくし、全社の情報リテラシーを底上げしていく必要がありました。そして何より、タイトルや情報の拾い読みではなく、記事全文をしっかり読み込んで考える力をつけてほしいという思いもあり、全社員が日経を読める環境を整えました。
日経新聞には、単なる事象や情報だけでなく、その背景をしっかり深掘りし分析を加えた記事が網羅されています。その知見を全員が共有することで、ビジネスパーソンとしての素養は格段に高まるはずです。また記事を読んでいることを前提としたディスカッションができるので、業務上のコミュニケーションも効率化し、会議にかかる時間が短くなるなどの効果も期待できます。

日経を共通の話題に
活発な議論を展開

―「日経電子版Pro」の今後の活用について教えてください。
重要記事をマネジメント層がコメント付きで発信するなど、シェア機能を活用した取り組みをしています。また、注目度を高めるために、閲覧記事ランキングをイントラネット上に掲載する準備も進めています。社員や上層部の関心ごとをみんなで共有できれば、議論やコミュニケーションのきっかけにもなります。
昔は、朝読んだ新聞をネタに上司と部下が雑談するというのが当たり前でした。最近ではすっかり廃れてしまったその光景を取り戻したいという気持ちが、私の中にはずっとありました。それが、「日経電子版Pro」の導入で漸く叶ったというわけです。

―決断から導入まで、そして導入後もスピーディーな展開が印象的です。全てが幸田社長のご判断で行われているのでしょうか。
いえ、むしろ全社一丸となれたことが理由としては大きいですね。社名変更に始まる今回の改革では、ビジョンから「SCPM VALUES」の一言一句に至るまでを社員全員で考えました。ゆえに全社のマインドも非常に高まり、人材育成投資のレバレッジが効くチャンスでもあったという事です。そのタイミングで「日経電子版Pro」を導入しようという話になったので、稟議にも時間はかかりませんでした。
当社にとって今年は、“人づくりの年”。「日経電子版Pro」を活用した諸施策を通じて、「SCPM VALUES」を体現する人材育成に取り組んでまいります。私ごとですが、実は2020年4月1日の辞令で、住友商事の中部支社長として名古屋への転勤が決まっています。このタイミングで大切な仲間達と離れるのはとても寂しいのですが、自分の伝えたいことは確り伝わったと思いますし、社員にとっては自立を促進するチャンスだと前向きに受け止めています。SCPMの社員一人一人が主役となって、会社を引っ張り、世界中で活躍してくれることを心から願っています。

社員の9割が「導入してよかった」
社員同士のディスカッションに活用

経営・人材統括部長 坂野 祥子様

経営・人材統括部は、今年1月に人事・採用機能を経営企画部に統合する形で発足しました。主なミッションは、ビジョン実現に向けた環境づくり・人づくりの推進です。「SCPM VALUES」は、当部発足の機に合わせ策定したもので、同時に「日経電子版Pro」の全社導入を実施しました。
導入1カ月のタイミングで、全社対象のアンケートを実施したのですが、結果は、「とてもよかった」「よかった」が9割を占め、経営・人材統括部としても非常に大きな手応えを感じています。 レバレッジ効果
「全社員が読むことで議論する機会が増えた」、「気になる記事を保存して好きな時間に見ることが出来て便利」という意見が多数寄せられ、30名強の海外駐在員からは「海外にいてもすぐかつ手軽に日本の情報を入手できる」、仕事と家庭の両立で時間が取りづらい時短勤務者からも「通勤中や隙間時間を情報収集にあてられる」、と肯定的な意見が大半を占めました。
私自身も、気になる分野の記事を自動収集できる「Myニュース」など便利に使っている機能は多く、これを社員にも活用してもらえるよう、日々メールやイントラネットなどで社内告知に努めています。
今後は、関心度の高いシェア記事をテーマに、社員同士のディスカッションの場を設けるなど、全社員を巻き込んだ展開もしていきたいですね。
また、社員からの要望も多い、「日経読み方講座」※の開催も予定しています。
日経はデータの宝庫であり、商社パーソンとしての素養を高めるには最適な教材です。経営・人材統括部では、「SCPM VALUES」で示す理想の人材を実現するためにも、「日経電子版 Pro」の積極的な活用を促進してまいります。
※日経読み方講座:日本経済新聞社が講師を派遣し、紙面や経済の読み方を解説する研修

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